top of page
Search
  • Writer's pictureAI Law

უპირატესი შესყიდვის უფლება / Right of First Refusal

1️⃣ თანამესაკუთრის უპირატესი შესყიდვის უფლება არსებობს მხოლოდ დანარჩენი თანამესაკუთრეების და არა მესამე პირების მიმართ.

2️⃣ უპირატესი შესყიდვის უფლების დარღვევით დადებული ნასყიდობა არ არის უცილოდ ბათილი. ასეთ დროს თანამესაკუთრეს უფლება აქვს მოითხოვოს ვალდებულების დარღვევით მიყენებული ზიანის ანაზღაურება.


📃 სკ-ის 173 IV, 517-ე და 518-ე მუხლები

⚖️ საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2006 წლის 21 ნოემბრის გადაწყვეტილება საქმეზე №ას-154-579-06


📌 ფაქტობრივი გარემოებები


მოსარჩელემ და მოპასუხემ ქორწინების პერიოდში შეიძინეს სიღნაღის რაიონში მდებარე მეძროხეობის ფერმა. შეძენის მომენტში უძრავი ქონების ნაწილი აღირიცხა მოსარჩელის, ნაწილი კი მისი მეუღლის (მოპასუხის) სახელზე. მეუღლეთა განქორწინების შემდგომ მოსარჩელემ შეიტყო, რომ მეუღლემ ქონებაში თავისი კუთვნილი წილი მიყიდა ამავე ფერმაში დასაქმებულ მწყემსს, რითიც, მოსარჩელის მოსაზრებით, დაირღვა წილის უპირატესი შესყიდვის უფლება. შესაბამისად, მოსარჩელემ სარჩელი აღძრა მეუღლის, ფერმის შემძენისა და ნოტარიუსის (რომელმაც გარიგება დაამოწმა) მიმართ და მოითხოვა ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა.


მოპასუხეებმა სარჩელი არ ცნეს და მიუთითეს, რომ თავიდანვე ფერმის რეალური შემძენი იყო იქ დასაქმებული მწყემსი, ქონება კი მხოლოდ ფორმალურად აღირიცხა მოსარჩელის საკუთრებად. სწორედ ამიტომ, განქორწინების შემდგომ მოპასუხე მეუღლემ მას ფერმაში საკუთარი წილი გადასცა. აქედან გამომდინარე, მოპასუხეთა განმარტებით, ფერმის მწყემსსაც გააჩნდა წილის უპირატესი შესყიდვის უფლება.


პირველი ინსტანციის სასამართლომ სარჩელი დააკმაყოფილა, რასაც დაეთანხმა სააპელაციო სასამართლოც. სასამართლომ მიიჩნია, რომ სადავო ქონებაზე მეუღლეთა თანასაკუთრება დგინდებოდა საჯარო რეესტრის ამონაწერის საფუძველზე. სსკ 173 IV მუხლის თანახმად კი „ყოველ თანამესაკუთრეს აქვს საერთო საკუთრების წილის უპირატესი შესყიდვის უფლება.“ ამასთან, სსკ 517-ე მუხლის თანახმად თანამესაკუთრეს გააჩნია უპირატესი შესყიდვის უფლების მფლობელისათვის შეტყობინების მიწოდების ვალდებულება, რათა მას მიეცეს უპირატესი შესყიდვის უფლების რეალიზაციის შესაძლებლობა. შესაბამისად, სასამართლომ მიიჩნია, რომ მითითებული მუხლების დარღვევის გამო დადებული ხელშეკრულება ბათილად უნდა ყოფილიყო ცნობილი სკ-ის 54-ე მუხლის საფუძველზე.


📌 სასამართლოს მსჯელობის შეჯამება


საქართველოს უზენაესი სასამართლო არ დაეთანხმა ქვედა ინსტანციის სასამართლოთა განმარტებებს. უზენაესმა სასამართლომ გააუქმა მიღებული გადაწყვეტილებები და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე სრულად უარი განაცხადა. კერძოდ, უზენაესმა სასამართლომ განმარტა, რომ უპირატესი შესყიდვის უფლება, გარკვეულწილად, სახელშეკრულებო თავისუფლების შეზღუდვას წარმოადგენს. თუმცა, აღნიშნული შეზღუდვა მოქმედებს მხოლოდ თანამესაკუთრეებს შორის ურთიერთობაში. შესაბამისად, აღნიშნული უფლების დარღვევით თანასაკუთრებაში არსებული ნივთის გასხვისება მესამე პირზე ამ გარიგების ბათილობას არ იწვევს. სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა სკ-ის 518-ე მუხლზეც, რომლის თანახმად, „ვალდებულ პირსა და მესამე პირს შორის არსებული შეთანხმება ბათილია, თუ ამით ნასყიდობის ხელშეკრულება დამოკიდებული ხდება უპირატესი შესყიდვის უფლების გამოუყენებლობაზე, ან ვალდებულ პირს უფლება აქვს უარი თქვას ხელშეკრულებაზე, თუკი გამოყენებული იქნება უპირატესი შესყიდვის უფლება.“აღნიშნულ მუხლთან დაკავშირებით საქართველოს უზენაესმა სასამართლომ განმარტა, რომ მითითებული ნორმა ადგენს არა ვალდებულ პირსა და მესამე პირს შორის დადებული უპირატესიშესყიდვის უფლებით დატვირთული ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილობას, არამედ ამ პირებს შორის უპირატესიშესყიდვის უფლების გამოუყენებლობაზე შეთანხმების ბათილობას. ამდენად, ვალდებული პირის მიერ ნივთის მოსალოდნელი გაყიდვის შესახებ შეტყობინების მოვალეობის დარღვევა არ იწვევს ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილობას. ასეთ შემთხვევაში კანონით შესაძლებელია ვალდებულიპირისაგან ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნა.


📌 კომენტარი


2007 წლამდე სკ 173 IV მუხლი ითვალისწინებდა თანამესაკუთრის უფლებას წილის უპირატესი შესყიდვის თაობაზე. თუმცა, 2007 წლის 11 მაისის №4744–Iს კანონით შეიცვალა ნორმის რედაქცია და უპირატესი შესყიდვის უფლება დადგინდა ისეთ შემთხვევაში, როცა ამის შესახებ არსებობს მხარეთა შეთანხმება. სკ-ის 173-ე მუხლის პარალელურად კანონმდებელმა სხვა ცვლილებებიც გაითვალისწინა კოდექსში: (1) კოდექსიდან ამოღებულ იქნა 169-ე მუხლი, რომელიც პირს, რომელიც 10 წელზე მეტი ვადით სამართლებრივი საფუძვლით ფლობდა ქონებას, აძლევდა ამ ნივთის უპირატესი შესყიდვის უფლებას; (2) კოდექსიდან ამოღებულ იქნა 209 I მუხლი, რომლითაც დამქირავებელს, რომელიც 3 წელზე მეტი ვადით ცხოვრობდა ბინაში ჰქონდა მისი უპირატესი შესყიდვის უფლება; (3) სკ-ის 959-ე მუხლიდან ამოღებულ იქნა საზიარო საგნის გაყიდვის შემთხვევაში დანარჩენი მესაკუთრეების უპირატესი შეძენის უფლება; ნაცვლად, ამგვარი უფლება დამოკიდებული გახდა მხარეთა შეთანხმებაზე; (4) კოდექსიდან ამოღებულ იქნა 1470 III მუხლი, რომელიც ითვალისწინებდა თანამემკვიდრის წილის უპირატესი შესყიდვის უფლებას. შესაბამისად, კოდექსიდან ამოღებულ იქნა 1471-ე მუხლიც, რომელიც ადგენდა, რომ უპირატესი შესყიდვის უფლება შეწყდება თანამემკვიდრისათვის წილის გადაცემის შემდეგ.


🟠🟡🟢🔵🟣⚫️⚪️🟤


1️⃣ The right of first refusal for co-owners applies exclusively among themselves and does not extend to external parties.

2️⃣ A purchase that disregards the right of first refusal may not be automatically void. In these instances, the affected co-owner is entitled to seek damages for the violation of this right.


📃 Articles 173(IV), 517, and 518 of the Civil Code

⚖️ The Supreme Court of Georgia's ruling on November 21, 2006, for case number AS-154-579-06


📌 Factual Circumstances


During their marriage, the plaintiff and defendant acquired a cattle farm in the Sighnaghi district. At the time of the purchase, a portion of the property was registered under the plaintiff's name, and the remaining under his wife's (the defendant). Post-divorce, the plaintiff discovered that his ex-spouse had sold her share of the property to a shepherd working on their farm. The plaintiff believed this sale breached his preemptive right to purchase the share. Consequently, he filed a lawsuit against his ex-spouse, the farm's buyer, and the notary who officiated the sale, seeking to invalidate the purchase agreement.


The defendants contested the claim, asserting that the real owner of the farm had always been the shepherd, and the registration of the property under the plaintiff's name was merely formal. After the divorce, the defendant-wife transferred her share to the shepherd. Hence, the defendants argued that the shepherd also had a preemptive right to purchase the share.


The court of first instance ruled in favor of the plaintiff, a decision upheld by the appellate court. It was determined that the property was indeed jointly owned by the spouses as evidenced by the public register extract. Article 173(IV) of the Civil Code states that "each co-owner has the right to the preemptive purchase of the share in common ownership." Furthermore, under Article 517, co-owners are required to notify the owners with preemptive rights, providing them the chance to exercise this right. Therefore, the court concluded that the contract should be annulled based on Article 54 of the Civil Code due to the breach of the aforementioned articles.


📌 Summary of the Court's Reasoning


The Supreme Court of Georgia disagreed with the lower courts' decisions, overturning them and issuing a new ruling that completely rejected the plaintiff's claim. The Supreme Court clarified that while the right of first refusal does indeed restrict contractual freedom, it only does so within the context of co-owner relationships. Thus, the sale of a co-owned property to a third party, even if in violation of the right of first refusal, does not automatically nullify the transaction.


The court highlighted Article 518 of the Civil Code, which stipulates that an agreement is void if it's contingent upon the non-exercise of the right of first refusal, or if it grants the obligee the right to revoke the contract upon the exercise of the right of first refusal. However, the Supreme Court explained that this article does not render a sales contract for a property encumbered with the right of first refusal void between the obligor and a third party. It only invalidates agreements made on the condition of not exercising the right of first refusal.


Therefore, the court determined that failing to notify about an impending sale does not invalidate the sale contract. In such situations, the law allows for the pursuit of damages from the obligor for not fulfilling the obligation to notify.


📌 Comment


The right of co-owners to the preferential purchase of shares, as dictated by Article 173 IV of the Civil Code, was in effect until 2007. The May 11, 2007, law No. 4744-I amended this provision, stipulating that the right of preferential purchase now arises only when there is an agreement between the parties. This amendment was part of a broader legislative reform that included several other significant changes to the Civil Code:


(1) Article 169, which previously granted a person who had owned property for over 10 years the right of first refusal to purchase said property, was repealed.


(2) Article 209 I, which provided the tenant who had lived in an apartment for more than 3 years the right to purchase it, was also repealed.


(3) The provision in Article 959 that established the right of other owners to the preferential purchase in the event of a sale of a shared object was removed. Instead, such a right was made contingent upon an agreement between the parties.


(4) Article 1470 III, which allowed for the preferential purchase of a co-heir's share, was removed, and consequently, Article 1471, which stated that the right of preferential purchase would expire after the transfer of the share to another co-heir, was also repealed.


These legislative changes reflect a shift towards prioritizing contractual agreements over statutory preemptive rights in property transactions within the Civil Code.


8 views0 comments
bottom of page